המונח הסכם פינוי מתייחס לשתי פעולות משפטיות שונות. הפעולה הראשונה מתייחסת לפינוי של דייר מוגן מדירת מגורים והפעולה השנייה מתייחסת אל פינוי שוכר, דייר רגיל שאיננו מוגן. במקרה הראשון מדובר בשוכר אשר חל עליו חוק הגנת הדייר על כל המשמעויות שבו כאשר השוכר לא פועל בשום צורה בלתי חוקית. רצונו של המשכיר לפנות את הדייר המוגן נובע מאי כדאיות כלכלית של המשכיר כי הדייר המוגן ימשיך להתגורר בנכס.
המקרה השני מתייחס למצב אחר לגמרי על פיו ישנו שוכר רגיל, לא מוגן אשר חזקתו בנכס פגה ואין הוא רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה. עם זאת, השוכר מסרב לפנות את הנכס ועל כן מבקש המשכיר לחתום על הסכם פינוי בכדי שיפנה את הנכס.
במאמר זה נסביר בהרחבה על שני הסוגים של הסכם פינוי ונאבחן מהי הדרך הנכונה לעגן הסדר פינוי.
בטרם אמשיך, אייעץ למי שנתקבל בבעיה הקשר של פינוי שוכר או שוכרים להתייעץ ברשת עם עורכי הדין של אתר הפורומים המשפטיים בפורום נדלן>>
הסכם פינוי ? דייר מוגן
הדיירות המוגנת הוא מצב משפטי נדיר ביותר בימינו. רובם המכריע של השכירויות אינו מוגן ובכל הסכם שכירות נוכל למצוא סעיף אשר מבהיר כי חוק הגנת הדייר אינו חל על השוכר. דייר מוגן זכאי להטבות שונות אשר אינן חלות על שוכר רגיל. אחת מן ההטבות המשמעותיות ביותר היא שכר דירה נמוך מאוד אשר אינו משקף את שוויו האמיתי של הנכס. כמו כן, תקופתה של שכירות מוגנת היא ארוכה למדי והמשכיר אינו יכול לבטל באופן חד צדדי את הסכם השכירות.
רצונם של משכירים לפנות דיירים מוגנים ולחתום על הסכם פינוי נובע מאי כדאיות כלכלית. ברגע שייחתם הסכם פינוי והדייר המוגן לא יתגורר עוד בנכס, יוכל המשכיר להשכיר את הדירה לשוכר אחר אשר לא יהיה זכאי לשכר דירה נמוך ולכל ההטבות שמעניק חוק הגנת הדייר לדייר המוגן.
הדרך הנכונה לערוך הסכם פינוי במקרה זה היא לתת את הדעת לנקודה אחת מרכזית והיא זכותם של בני משפחה או בת זוג של הדייר לשכירות מוגנת. הזכות לדיירות מוגנת אמנם אינה עוברת בירושה אך חוק הגנת הדייר קבע תנאים שבהתקיימם יכולה הזכות לעבור לבן זוג או לקרובי משפחה של הדייר ולכן יש לתת את הדעת לכך כאשר עורכים הסכם פינוי.
הסכם פינוי ? פינוי שוכר רגיל
כפי שאמרנו, המונח הסכם פינוי מתייחס הן לדייר מוגן והן לדייר רגיל. רובם המכריע של השוכרים בישראל הם דיירים רגילים אשר אינם גרים בשכירות מוגנת. הסכם פינוי בהקשר של שוכר רגיל משמעותו למעשה הסכם פשרה. מדוע? הצורך של פינוי שוכר רגיל עולה כאשר השוכר מחזיק בנכס שלא כדין. מדובר במצבים בהם תם חוזה השכירות אך השוכר מסרב להתפנות מן הנכס או במצבים בהם הפר השוכר את החוזה הפרה יסודית ומשמעותית אשר באה לידי ביטוי בגרימת נזק מהותי לנכס ו/או באי תשלום שכר הדירה וכדומה.
במצב דברים זה יכול המשכיר לפנות אל בית המשפט ולבקש צו פינוי שוכר במסגרת תביעה משפטית. דיון בתביעה של פינוי שוכר מתקיים אמנם תוך 60 יום מיום הגשת התביעה אך אין ספק כי חתימה על הסכם פשרה יכולה להיעשות אף קודם לכן ולחסוך למשכיר את הגשת התביעה.
מהי הדרך הנכונה לעגן הסכם פינוי?
1. מערכת היחסים בין הצדדים ? בניגוד למצב של הסכם פינוי של דייר מוגן אשר יכול להיעשות באווירה נעימה ופרודוקטיבית, מערכת היחסים בין משכיר לשוכר טרם הסכם פינוי היא לרוב טעונה מאוד ומלאת כעסים. במצב דברים זה צריך לקחת בחשבון את ניגוד האינטרסים החריף ולהגיע מוכנים אל שולחן המשא ומתן.
2. עיגון מסודר של החובות והזכויות ? הסכם פינוי טוב ונכון יעגן בצורה מסודרת ומפורטת את חובותיהם של המשכיר והשוכר זה כלפי זה במסגרת פינוי שוכר.
3. סוגיית הפיצוי ? במידה ונגרם לצדדים נזק כתוצאה מהתנהגות הצד השני, הסכם פינוי בשל פינוי שוכר, צריך להסדיר את גובה הפיצוי ואופן התשלום בצורה כזו שלא תיוותר מחלוקת בין הצדדים ולא יישאר מקום לאי הבנות.
כיצד להימנע ממצב של פינוי שוכר?
כאשר משכיר נתקל במצב של פינוי שוכר, באפשרותו להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט או לחתום על הסכם פשרה, הסכם פינוי עם השוכר. עם זאת, מוכרחים אנו לשאול האם ניתן בכלל להימנע ממצב של פינוי שוכר? קשה לומר כי ניתן להימנע ממצב שכזה באופן מוחלט אך אין ספק כי הקדשת זמן מתאים לבחירת שוכר ראוי, לעריכת הסכם שכירות מקיף ולקבלת בטחונות, יכולה לסייע מאוד בצמצום הסיכון כי ניאלץ לפעול לשם פינוי שוכר.
